Teilungserklärung kann Kaufentscheidung beeinflussen


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Westfälische Notarkammer. Wem gehört was? Und wer muss wofür zahlen? Wie ist es um die Harmonie in dem Mehrfamilienhaus bestellt, in dem eine Wohnung zum Verkauf steht? Über diese Dinge sollten Interessenten vor dem Kauf der Immobilie unbedingt Bescheid wissen. Die Teilungserklärung gibt Aufschluss darüber. Sie sorgfältig zu sichten, ist unerlässlich, denn das Dokument kann eine Kaufentscheidung durchaus beeinflussen. Als „Grundgesetz“ einer Eigentümergemeinschaft sind in ihr zum Beispiel die Kostenverteilung oder die Stimmenrechte bei der Eigentümerversammlung geregelt. Aber auch andere Unterlagen sind wichtig.

Aus der Teilungserklärung folgen unter anderem Regelungen über die Vorbereitung und den Ablauf der Eigentümerversammlung. Insbesondere wie sich die Stimmrechte auf die Eigentümer verteilen, erfährt der Kaufinteressent aus dem Dokument. Denkbar ist beispielsweise, dass auf jede Wohnung eine Stimme entfällt, unabhängig von der Größe der Wohnung, ihrem Wert oder anderen Kriterien. Die Verteilung der Stimmrechte kann sich aber auch nach der Größe oder dem Wert der einzelnen Wohnungen richten.

Wird nach dem Kopfprinzip entschieden, verfügt ein Eigentümer mehrerer Wohnungen nur über eine einzige Stimme. Wenn man somit als Käufer wissen möchte, welches Gewicht die eigene Stimme in der Eigentümerversammlung hat und ob es vielleicht Stimmrechtsregelungen gibt, die einzelne Eigentümer überproportional bevor- oder benachteiligen, ist ein Blick in die Teilungserklärung unverzichtbar.

Meist enthält die Teilungserklärung wichtige Regelungen über die Verteilung aller Kosten, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft anfallen. Dies beginnt mit der Frage, welche Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden und für welche Kosten ein anderer Schlüssel gilt. Hierzu zählen zum einen die herkömmlichen Betriebskosten, wie beispielsweise die laufenden Kosten für Abfallentsorgung, Hausstrom, Wasser und Abwasser, Wohngebäudeversicherung, Heizkosten bei Zentralheizung, Hausmeister, Reinigung oder Fahrstuhlwartung. Zum anderen werden die Verwaltungskosten erfasst, das heißt Kosten für die Kontoführung der Wohnungseigentümergemeinschaft, für die Hausverwaltung und Geschäftsführung. Auch Informationen zur Instandhaltungsrücklage findet der Kaufinteressent in der Teilungserklärung. Gebildet wird der Reparaturfonds für die Erhaltungskosten des gemeinschaftlichen Wohneigentums, etwa für den neuen Anstrich der Fassade oder die Renovierung des abgenutzten Treppenhauses.

Daneben können sich auch aus weiteren Unterlagen Verpflichtungen des Käufers ergeben. Dazu zählen insbesondere die Protokolle früherer Wohnungseigentümerversammlungen sowie Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne. Im Idealfall verfügt der zuständige Verwalter über eine sogenannte Beschlusssammlung, in der alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft dokumentiert sind und in die Einsicht genommen werden kann. Solche Beschlüsse können z.B. ein Tierhaltungsverbot beinhalten, aber auch Entscheidungen über eine kostspielige Anschaffung (z.B. eine Alarmanlage), eine teure Sanierungsmaßnahme (z.B. Dachsanierung) oder die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung. Als Erwerber, der in die Eigentümergemeinschaft eintritt, ist man an solche Beschlüsse gebunden – und zwar auch dann, wenn der Verkäufer im Zuge der Kaufvertragsverhandlungen darüber nicht ordnungsgemäß aufgeklärt haben sollte.

Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter www.notar.de den richtigen Ansprechpartner.

Redaktion: www.azetpr.com.

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