Westfälische Notarkammer. Wer eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus kaufen möchte, wird zwangsläufig mit der Teilungserklärung in Berührung kommen. Sie gibt dem Grundbuchamt gegenüber an, wie das Eigentum an einem Grundstück bzw. einem Gebäude zwischen mehreren Eigentümern aufgeteilt ist. In der Praxis passiert es allerdings oft, dass die Angaben in der Teilungserklärung und die Bauausführung voneinander abweichen. Der Käufer steht dann vor dem Problem, dass bei der von ihm gekauften Wohnfläche die Eigentumsverhältnisse nicht geklärt sind.
Es stellt sich die Frage, welchen Anteil die Eigentümergemeinschaft besitzt und welcher Anteil als Sondereigentum dem Erwerber zusteht. Die Teilungserklärung gibt aber nicht nur Auskunft über die Besitzverhältnisse, sie bildet auch die Grundlage zur Berechnung des Wohngeldes. Daher sollte jeder Käufer eine eindeutige Klärung der Besitzverhältnisse anstreben.
Bauausführung weicht ab
Was ist nun maßgeblich für die Klärung der Besitzverhältnisse – die Teilungserklärung oder die tatsächliche Bauausführung? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bestimmt, dass die Teilungserklärung zur Klärung der Besitzverhältnisse heranzuziehen ist (BGH DNotZ 2009, 50).
Beträgt die Abweichung zwischen Bauausführung und Teilungserklärung maximal drei Prozent, so behilft man sich in der Rechtspraxis häufig damit, die Teilungserklärung gemäß Bauausführung zu korrigieren, ohne dass die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss. Eine gesetzliche Grundlage gibt es aber für dieses Vorgehen nicht. Beträgt die Differenz mehr als drei Prozent, muss zur Änderung der Teilungserklärung Teilungserklärung die Zustimmung aller stimmberechtigten Eigentümer eingeholt werden. Zusätzlich muss das zuständige Finanzamt nach Einigung vor dem Notar eine grunderwerbssteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilen.
Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft kann die Zustimmung auch verweigern und einen Rückbau fordern, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Das ist z. B. dann der Fall, wenn eine tragende Wand versetzt, Brandschutzbestimmungen verletzt oder das Gemeinschaftseigentum verringert worden ist. Wurden lediglich nicht tragende Wände innerhalb einer Wohnung entfernt oder verschoben, muss die Eigentümergemeinschaft nicht zustimmen, da diese Änderungen keine Auswirkung auf das Gemeinschaftseigentum haben.
Unklarheiten zur Teilungserklärung während der Vertragsverhandlungen sollten Käufer vor der Unterschrift mit dem Notar klären. Wer sich im Vorfeld von einer Notarin oder einem Notar beraten lassen möchte, findet im Internet unter www.notar.de den richtigen Ansprechpartner.
Redaktion: AzetPR
Wie genau zukünftige Immobilienbesitzer von der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängig sind und weshalb es sich lohnt, frühere Protokolle von Eigentümerversammlungen zu prüfen, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag zum Thema.
